Se sabe, que desde hace varios años hemos sido criticos a la hora de recomendar negocios inmobiliarios, no porque sean malos, no generen rentabilidad o tengan gran iliquidez, sino que pensando como INVERSORES hemos manifestado que desde el 2006 en adelante solo era negocio para quienes brindaban el servicio de contruccion, y no para quienes invertian su dinero a cambio de metros cuadrados. El PRECIO de los metros cuadrados, subia "artificialmente" no por una demanda real de vivienda, sino por varios factores que paso a ennumerar:
a) expectativa por la suba de precios generalizada, y el avance de la economia argentina, que crecia a tasa "chinas"
b) falta de conocimiento y sofisticacion de los inversores (al no haber muchas alternativas o no concocerlas, los argentinos se dirigen a la inversion en "ladrillos")
c) aumento de los costos de construccion por la demanda de insumos (todo el mundo estaba construyendo).
d) movimiento inmobiliario sobre la base de compras y ventas entre "inversores" no con "demandantes"
En este contexto, se genero tal nivel de metros cuadrados construidos, sin demanda real, que ahora simil a lo que sucede en USA, aparece una muy buena oportunidad para hacer negocios en el sector inmobiliario. Ya que los actuales tenedores de metros cuadrados, son los inversores que ingresaron al mercado en la ultima epoca y que ahora frente a la coyuntura economica, NECESITAN LIQUIDEZ. Y aparecen los precios de oportunidad.
Algunas recomendaciones para encarar y aprovechar este momento:
1. Todo se trata de oferta y demanda, por lo tanto no se deje llevar por falsos indicadores. Analice si la demanda u oferta estan subiendo o bajando, identifique la tendencia y de esa forma podra ver como se comportara el precio de su activo inmobiliario
2. Hay que diversificar en el sector inmobiliario: no solo compre departamentos (que en Tucuman hay muchos) destinados a vivienda, sino tambien vea de invertir en inmuebles rurales, comerciales o terrenos urbanos.
3. Cada operacion que haga, debe ir acompañada del analisis de un EXPERTO, no solo del sector inmobiliario, sino de la economia y de las finanzas, porque hay una interrelacion muy grande entre todos los sectores de la economia y entonces algun cambio en la tendencia de la macroeconomia o microeconomia puede jugarle una muy mala pasada. Por ejemplo en la demanda de inmuebles urbanos de Tucuman, tuvo mucha influencia el negocio de la SOJA y sus movimientos de precios, retenciones, etc.
4. Vea y analice los aspectos legales de la operacion: encuentro muchos inversores solo con boletos de compraventa o participaciones en fideicomisos de contruccion al costo cuyas clausulas son muy peligrosas para los participantes.
5. Tome en cuenta los aspectos tributarios, comisiones, gastos y otros insumos administrativos que frente a la modificacion por la Ley de Blanqueo modifican la ecuacion economica.
6. Analice profundamente la ECONOMIA y aspectos como tipo de cambio, inflacion, tasa de interes, situacion fiscal, nivel de ingresos y consumo de la gente, etc. ya que influyen directamente sobre la inversion inmobiliaria.
En definitiva, en el actual contexto economico (mayo de 2009) creemos que en un mercado "BAJISTA" aparecen muy buenas oportunidades inmobiliarias, para aquellos que siguiendo nuestro consejo, hubieran conservado liquidez hasta este momento. Pero es fundamental no equivocarse y pensar que el unico negocio es conseguir un departamento con un descuento del 25 %, sino que hay que analizar muy bien la demanda de ese activo inmobiliario y ver si realmente se presenta como un muy buen negocio.
Por lo pronto, hectareas aptas para soja y granos, tambien para azucar y terrenos urbanos, son los activos que nosotros creemos nos daran en general las mejores oportunidades. Siempre de la mano de un buen analisis y de expertos en economia.
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Muy bueno tu análisis, y en mi caso me llegó justo a tiempo.
ResponderEliminarPD: para cuando una reunión de la parroquia, ja!
Abzo.
Coincido parcialmente con el excelente análisis propuesto, referido a esta oportunidad de negocio inmobiliario. Considero importante enfatizar algunos factores claves.
ResponderEliminara) El potencial inversor sabe qué está buscando al considerar los inmuebles. Desea especular y ganar una diferencia de corto plazo o pretende incrementar su patrimonio, generando una renta sustentable en el tiempo? Cuando se elige sacrificar consumo actual, se busca rentabilidad, liquidez y seguridad, pero los motivos difieren. A partir de allí, buscaremos negocios.
b) Cada sujeto, debe definir su postura con respecto a su planificación financiera, los plazos preferidos, su aversión al riesgo, las condiciones macroeconómicas y expectativas futuras, la incertidumbre sobre la actividad productiva que genera su cash flow, etc. Los expertos, pueden orientar y resolver los interrogantes relevantes.
c) Considerar que la liquidez requerida por inversores de desarrollos al costo, consorcios o adquisiciones de preventa o inmuebles en zonas premium contempla una estructura de costos inflexibles a la baja, por ello no se espera una tendencia decreciente de sus precios, ni que los propietarios se desprendan de activos de difícil reposición.
d) Las oportunidades más frecuentes en el mercado son oficinas, locales comerciales, departamentos de calidad y ubicación promedio y hectáreas para actividades productivas.
e) Con respecto a la demanda residencial genuina, el crédito hipotecario aunque presente, expone requisitos excluyentes de individuos que podrían reactivar parcialmente el mercado.
Me parece fundamental, considerar al negocio en el actual contexto, excluyente de plazos superiores a 6 meses (largo plazo argentino) ya que la incertidumbre por el factor político, contribuye en gran medida. La devaluación post-eleccionaria está descontada con distintas proyecciones, el Dólar (elección de coyuntura) o los inmuebles son opciones como refugio de valor de agentes que desconocen o temen considerar productos atractivos. El tipo de cambio, perjudica al sector, pero no es factible, que en el mediano plazo, la gente regrese masivamente al mercado, aun en épocas de estabilidad cambiaria. Recordemos el contexto de salida de capitales, para dolarizar portfolios. Es evidente que mediante Oferta y Demanda, los precios deberían equilibrarse, considerando demandantes “reales”.
Históricamente, los inmuebles fueron una opción para el inversor argentino por la percepción de que es un activo que siempre mantiene o incrementa su valor. Esta idea, acertada parcialmente, no es la que seleccionaría en el 90% de los casos. Puede ser la mejor o la peor decisión. Al considerar inmuebles, debemos evaluar los costos en lo que se incurrirá independientemente de la inmovilización del capital invertido. Quizás haya que esperar un plazo incierto para que se genere un flujo de fondos, así el tema de los costos, no es menor. Debe tratarse de un tipo de inversor sofisticado, que posea capacidad financiera, comprenda el costo de oportunidad, efectúe comparaciones con otras inversiones, etc. Debe analizar y generar estrategias para capturar el interés de los compradores cada vez más selectivos. Particularmente, creo que solo una porción de su cartera debe contemplar inmuebles, pero en proporción inferior a la que se cree.
Sería interesante que los agentes, recordando los consejos, negocien tipo de cambio, en el mercado de dólar spot y dólar futuro, implementen estrategias de “carry trade”, adoptando posiciones en divisas convenientes, luego consideren ETF vinculados al Real Estate de EE.UU. o cualquier otro sector, o región y finalmente observen acciones locales como IRSA o Consultatio. Parece imposible…pero existen expertos, que pueden asesorarnos sobre las opciones disponibles. Sería deseable que la sociedad inicie una etapa con mayor énfasis en los valores, la cultura y la educación, que permita gradualmente, un desarrollo económico sustentable que mejore nuestra calidad de vida. Muchas Gracias por compartir las oportunidades del mercado!! Saludos Cordiales. Jessica